BOLETIM Nº 127/2016 - CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PESSOA JURÍDICA
CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PESSOA JURÍDICA
Temos notado que alguma empresas têm registrado em seus contratos de locação, como locatário,uma pessoa física (geralmente um dos sócios).
Já motivo de intervenções anteriores deste escritório, queremos voltar ao assunto para alertar sobrea irregularidade da existência desse fato, cujos reflexos tanto fiscais como legais podem trazer sérias consequências futuras tanto para a PJ quanto para a PF.
Senão, vejamos:
1) Estando o contrato em nome da PF, quem irá pagar o valor da locação?
a) se for a PJ, qual a base legal para justificar perante o Fiscoa movimentação financeira de saída do valor pago? Sendo o locador PF, como se dará a retenção na fonte do IR devido? Como informar, na DIRF anual, o valor dessa retenção (lembre-se: o fato gerador está irregular)?
b) considerando-se o acima exposto, o valor pago não poderá ser considerado quando da apuração anual do lucro a ser distribuído, e pior, o fisco irá considera-lo como sendo uma distribuição disfarçada de lucros, caracterizando-o como pro-labore e tributando-o como tal, com a incidência de multa e juros correspondentes;
c) se o pagamentofor feito pela PF, esta deverá declará-lo em sua Declaração anual do IRPF, identificando o beneficiário (no caso o locador), presumindo-se que o declarante tenha tido origem suficiente de recursos financeiros para cobertura de seus compromissos lá declarados.
Citamos acima apenas alguns dos transtornos que a situação pode provocar. Outros envolvendo problemas com registros oficiais ainda poderiam ser mencionados.
No entanto, tudo isso pode ser evitado com um simples aditivo ao Contrato original de locação, em que é feita a substituição do locatário PF pela PJ (vide abaixo modelo que pode ser adotado).
Tendo por base a exposição acima, vimos solicitar às empresas que se identifiquem com tal irregularidade para que providenciemjunto com os respectivos locadores e com a máxima urgência as alterações necessárias em seus contratos de locação.
OBS: Lembramos ainda que a Receita Federal dispõe de uma ferramenta chamada DIMOB, de preenchimento obrigatório pela imobiliária contratada pelo locador, em que constam o CPF ou CNPJ dolocatário e do locador e os valores pagos/recebidos, o que permite a ela o cruzamento de informações prestadas
MODELO DE SUBSTITUIÇÃO DO LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA POR PESSOA JURÍDICA
Na locação não residencial em que a empresa ainda não existe, o imóvel pode ser alugado em nome de pessoa física, um dos sócios da empresa, para que assim passe a ter um endereço obrigatório no contrato social da empresa a ser constituída.
Após constituída em todas as esferas é necessário que as partes do contrato de locação promovam a substituição do locatário pessoa física por pessoa jurídica apresentando o sócio que responde pela mesma e a cópia de toda a documentação necessária. Assim, se faz necessário um aditivo contratual que altere o locatário conforme modelo abaixo que deve ser adaptado a cada situação.
Modelo
ADITIVO CONTRATUAL DE SUBSTITUIÇÃO DO LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA PARA PESSOA JURÍDICA
LOCADOR: EU DA SILVA , CPF
LOCATÁRIO PF :VOCE DA SILVA, CPF
LOCATÁRIO PJ: NOME DA EMPRESA
FIADORES: NOME E CPF/CNPJ
OBJETO: (ENDEREÇO DO IMÓVEL)
As partes acima descritas,integrantes interessadosno contrato de locação não residencial iniciado na data de xx/xx/xxxx com prazo de xx meses e término previsto para xx/xx/xxxx decidem por alterar o LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA PELO LOCATÁRIO PESSOA JURÍDICA uma vez que já se encontra constituída a empresa responsável pela locação do imóvel objeto deste aditivo. Na melhor forma de direito alteram o que segue.
Substituem no contrato de locação não residencial o LOCATÁRIO PF atual que retira-se do contrato como locatário principal passando a responder pelo contrato de locação desde o seu início o LOCATÁRIO PESSOA JURÍDICA abaixo identificado com a seguinte redação.
LOCATÁRIO: ASSOCIADOS & ASSOCIADOS, CNPJ XXX.XXX.XXX.XXX/XX, Inscrição Estadual xxxxxxxxxx, com sede no imóvel objeto deste contrato e como sócios Fulano de tal, RG e CPF e sicrano de tal, RG e CPF, na proporção de xx% para o primeiro e xx% para o segundo, respondendo pela empresa o sócio FULANO DE TAL.
Conforme acordado o sócio administrador responsável pela empresa entrega ao locador cópia da documentação de constituição da empresa locatária.
E por estarem justos e contratados assina o presente em xx vias de igual teor.
Data completa
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LOCADOR
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LOCATÁRIO PF
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LOCATÁRIO PJ
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FIADOR
Assinatura e CPF testemunha 1 _______________________
Assinatura e CPF testemunha 2 _______________________
